La convention Franco-Luxembourgeoise de 2018
La convention fiscale franco-luxembourgeoise de 2018 repose sur une distinction fondamentale entre biens immobiliers et biens mobiliers.
Les biens immobiliers sont imposés dans l’État où ils sont situés, tandis que les biens mobiliers, tels que les parts sociales ou actions, sont imposés dans l’État de résidence.
Dans ce contexte, un résident luxembourgeois qui investissait dans l’immobilier français via une société ne détenait pas directement un bien immobilier, mais des parts sociales, juridiquement qualifiées d’actifs mobiliers et donc imposables dans son pays de résidence.
Des jurisprudences qui mettent à mal cet avantage
Décision du Conseil d’État du 24 février 2020
Le Conseil d’État a posé un premier jalon important en considérant que les parts de sociétés à prépondérance immobilière pouvaient, dans certains cas, être assimilées à des biens immobiliers.
Cour de cassation, 2 avril 2025 : un tournant pour les SCI
La Cour de cassation a confirmé et renforcé cette approche en jugeant que les parts de sociétés civiles immobilières (SCI) détenues par des résidents luxembourgeois doivent être assimilées à des biens immobiliers lorsque la société détient principalement des actifs immobiliers situés en France.
Des jurisprudences à venir
Ces décisions marquent une tendance claire des juridictions françaises à requalifier les détentions indirectes immobilières.
Plusieurs scénarios possibles : la nécessité d’anticiper
À ce stade, plusieurs évolutions sont envisageables, ce qui rend la situation incertaine et appelle à une vigilance accrue.
Scénario 1 : confirmation de la jurisprudence de 2025 dans le cadre de la convention de 2018
Dans cette hypothèse, l’approche retenue par la Cour de cassation serait étendue :
- Fin quasi-totale des schémas d’optimisation fondés sur la détention indirecte ;
- Assimilation des parts de SCI à des biens immobiliers ;
- Soumission à l’IFI en France des résidents luxembourgeois détenant de l’immobilier via des structures.
Scénario 2 : distinction entre les conventions de 1958 et de 2018
La jurisprudence pourrait être limitée au cadre spécifique de l’ancienne convention, permettant :
- Le maintien de certaines structurations ;
- Une application plus nuancée des règles pour les situations relevant de la convention de 2018.
Scénarios intermédiaires :
Une approche plus ciblée pourrait également émerger, avec une remise en cause des montages uniquement dans certains cas :
- En présence d’un abus de droit ou de montages artificiels ;
- Lorsque la société présente une prépondérance immobilière très marquée.
Au-delà des aspects techniques, une tendance claire se dégage : les autorités fiscales et les juridictions adoptent une lecture de plus en plus économique des situations et remettent en cause les montages perçus comme purement fiscaux.
Remise en cause des stratégies successorales
En matière de succession, l’IFI concerne notamment les biens immobiliers transmis avec un démembrement de propriété, c’est-à-dire répartis entre un usufruitier et un ou plusieurs nus-propriétaires. Le principe posé par l’article 968 du CGI est que l’usufruitier déclare le bien à l’IFI pour sa valeur en pleine propriété, les nus-propriétaires, eux, n’ont rien à déclarer.
Ce principe connaît toutefois une exception importante, et c’est celle qui se rencontre le plus souvent dans un cadre successoral. Lorsque le démembrement résulte de l’application de la loi, au premier rang desquels l’usufruit légal recueilli par le conjoint survivant en l’absence de donation entre époux ou de testament (article 757 du Code civil), la valeur du bien est répartie entre l’usufruitier et les nus-propriétaires. Cette répartition s’effectue selon le barème de l’article 669 du CGI, fonction de l’âge de l’usufruitier : chacun déclare alors sa quote-part.
À l’inverse, lorsque l’usufruit a été constitué par la volonté des parties, par exemple à la suite d’une donation au dernier vivant ou d’une donation avec réserve d’usufruit, on revient au principe : l’usufruitier déclare l’intégralité de la valeur du bien. En pratique, il est donc essentiel d’identifier l’origine du démembrement avant toute déclaration, car elle détermine directement qui supporte l’IFI et pour quel montant.
Anticiper et se rapprocher d’un conseillé fiscal : ParFi Group
Dans ce contexte d’évolution rapide, il devient essentiel d’anticiper et de se faire accompagner par un conseiller fiscal :
Pourquoi ?
- Un contexte d’incertitude juridique entraînant une vigilance accrue des administrations fiscales ;
- La nécessité d’éviter tout risque d’amendes ou de pénalités ;
- L’importance d’agir en amont d’un éventuel durcissement des positions administratives et jurisprudentielles ;
- La volonté de sécuriser son patrimoine ;
- Le besoin de limiter les risques tout en gagnant en visibilité.
Comment ? L’accompagnement de ParFi Group
En tant qu’expert transfrontalier (Luxembourg, France, Belgique), ParFi Group accompagne ses clients dans cette phase de transition en proposant une approche à la fois technique et pragmatique :
- Revue des structures de détention existantes ;
- Identification des éventuels risques et opportunités ;
- Mise en place d’ajustements ou de restructurations si nécessaire ;
- Sécurisation des positions fiscales adoptées ;
- Renforcement et documentation de la substance économique ;
- Suivi constant de l’actualité juridique et fiscale ;
- Définition d’une stratégie claire et sécurisée à moyen et long terme.
Des questions ?
Pour toute question ou accompagnement, vous pouvez contacter votre conseiller habituel chez ParFi Group ou nous écrire à : info@parfigroup.eu
