Êtes-vous propriétaire d’un bien immobilier en France ou investisseur transfrontalier, notamment depuis le Luxembourg ?
Une décision récente de la Cour de cassation française (arrêt n° 23-14.568 du 2 avril 2025) rappelle des règles essentielles en matière d’Impôt sur la Fortune Immobilière (IFI) et confirme une évolution importante du traitement fiscal des sociétés immobilières.
Cette actualité renforce la nécessité d’une vigilance accrue pour les détenteurs de patrimoine immobilier en France.
Rappel des règles de l’IFI
L’IFI est une règle française qui existe depuis 2018, et qui remplace l’ancien impôt sur la fortune.
Il s’applique aux personnes possédant tous bien et droits immobiliers détenus directement et indirectement, au 1er janvier.
Sont concernés aussi bien les résidents fiscaux français que les non-résidents disposant d’un patrimoine immobilier situé en France. L’imposition s’apprécie au niveau du foyer fiscal, incluant les couples mariés ou pacsés, les concubins ainsi que les enfants mineurs.
Les biens concernés par l’IFI
Tous biens et droits immobiliers détenus directement ou indirectement au 1er janvier :
- Les biens immobiliers bâtis, qu’il s’agisse de résidences principales, secondaires ou de biens locatifs, ainsi que leurs dépendances ;
- Les biens immobiliers en cours de construction ;
- Les biens immobiliers non bâtis (terrains à bâtir, terres agricoles…) ;
- Les droits immobiliers (usufruit, droit d’usage ou d’habitation…) ;
- Les biens immobiliers détenus directement ou indirectement, y compris via des parts ou actions de sociétés, à hauteur de la valeur des actifs immobiliers.
Accent sur la notion de détention indirecte
L’IFI ne vise pas uniquement les biens détenus en nom propre, mais également ceux détenus via des structures interposées ou certains produits financiers.
À ce titre, doivent également être pris en compte :
- Les parts ou actions de sociétés ou organismes détenant de l’immobilier situé en France, à hauteur de la valeur des actifs immobiliers ;
- Les biens et droits immobiliers transférés en fiducie ou placés dans un trust ;
- La fraction de la valeur de rachat des contrats d’assurance-vie rachetables (unités de compte) représentative des actifs immobiliers imposables.
Une fois les biens imposables identifiés : base de l’IFI
Une fois les biens imposables identifiés, la base de l’IFI correspond à la valeur nette du patrimoine immobilier taxable.
Cette base correspond à la valeur des actifs immobiliers diminuée des dettes afférentes, sous réserve de règles strictes d’encadrement. Certaines dettes font l’objet de limitations particulières, notamment les prêts intra-groupe ou les financements in fine, et un plafonnement peut s’appliquer pour les patrimoines supérieurs à 5 millions d’euros.
L’IFI est calculé selon un barème progressif allant de 0 % à 1,5 %.
